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新余市城区宗地地价修正体系
  日期:2018-01-03 11:20:00   文章点击数:

 第三章  新余市城区宗地地价修正体系的编制

宗地地价是某宗地在某一时点上的土地使用权具体价格,是城镇内部每一级基准地价的延伸,它同级别基准地价共同构成一个完整的地价体系,使评估的土地价格落实到具体的地块上,使土地价格更趋于准确、合理,是政府制定出让底价,监督和管理市场地价的依据。在宗地基本条件已知的基础上,可以根据宗地地价修正系数体系所对应的修正体系,快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格,以满足各方面对宗地地价的需求。根据新余市城区土地定级单元总分值体系,按照《规程》要求建立城区商业、住宅和工业用地宗地地价的修正体系。

第一节  宗地地价修正体系编制原理 一、宗地地价修正体系

城区土地基准地价按照用地类型分为商业、住宅和工业用地基准地价;按网格评价单元、应用评价单元和土地级别分为网格评价单元基准地价、应用评价单元基准地价和级别基准地价(简称级别价)。

在基准地价体系中,网格评价单元是理想的均质地域;应用评价单元则是人为划分,考虑了地物界线的地块,从区位因素的影响结果(综合作用分值)的差异上分析,可以视为均质;而级别范围内的综合作用分值为一个分值段,级别内的各地块之间存在着区位差异,因此,确定的新余市城区基准地价体系中宗地地价修正体系见下图。

宗地地价修正体系与基准地价体系关系图

二、宗地地价修正系数编制方法

按照《规程》要求,采用定级因素综合分值编制宗地地价影响因素修正表。各类用地宗地地价影响因素采用相应的土地区域影响因素和其他个别影响因素,各影响因素权重采用特尔斐法,按各因素对地价的影响程度,确定各因素的权重值。

1、基准地价修正幅度值的计算

以级别为单位,以级别基准地价对应的单元地价为中心点(级别的平均区域条件视为一般条件),级别界限的最高和最低单元地价作为边界,通过内插将级别内单元地价分为五段,分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣五个档次的土地区位条件。级别平均总分值对应的影响因素条件,基准地价修正幅度为0。计算公式如下:

上调幅度的计算公式为:

下调幅度的计算公式为:

 新余市城区宗地地价修正体系.doc

式中:F1为基准地价上调最大幅度

      F2为基准地价下调最大幅度

      Iib为级别内单元地价平均值(即级别基准地价)

Inh为级别内单元地价的最高值

Inl为级别内单元地价的最低值

在确定上调、下调幅度的情况下,内插修正值,将宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次,结果见下表。

新余市城区宗地地价影响因素修正幅度值表

                                                                 单位:%、元/平方米

用地性质

土地级别

上调幅度(%)

上调价格

下调幅度(%)

下调价格

商   业

用   地

21.37

3608

-20.64

2359

21.64

2488

-22.63

1582

20.61

1748

-21.35

1140

22.43

1288

-22.53

815

21.87

852

-20.32

557

住   宅

用   地

20.91

2546

-21.86

1646

21.59

1911

-20.32

1253

21.19

1386

-19.93

916

20.23

1012

-20.61

668

23.13

693

-20.63

447

工   业

用   地

23.3

562

-20.64

362

21.1

437

-20.53

287

19.78

346

-21.98

225

20.85

247

-16.33

171

17.66

188

-15.36

135

2、区位影响因素权重的确定

结合区位影响因素对各级别内地价影响的大小,经征询专家意见分别对商业、住宅、工业用地的区位影响因素进行权重确定。

3、影响因素修正系数的确定

利用各区位因素对宗地地价的影响权重,乘以对应级别内的5个区域条件水平的基准地价总修正幅度,即得该因素在相应级别内的区域因素修正系数。用公式表示为:

         F1i=F1×IVi       

         F2i=F2×IVi

    式中 :F1i——某一因素的上调幅度

           F2i——某一因素的下调幅度

           F1——基准地价上调最大幅度

           F2——基准地价下调最大幅度

       IVi——某一因素对宗地地价的影响权重

3、影响因素修正系数条件指标的编制

根据影响因素对宗地地价的修正幅度,利用土地定级中各类因子的指标量化结果,考虑各类因子对土地的影响方式,逆推出优、较优、一般、较劣、劣状态下的各因素的条件,以此编制影响因素修正系数条件指标表。并在此基础上,通过已有地价样点的检验、校核,编制出各类用地各级别的宗地地价修正系数条件指标表。

第二节  商业用地宗地地价修正体系 一、商业用地宗地地价影响因素修正

(一)Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离(米)

<740

740-1430

1430-2120

2120-2810

>2810

距二级商服中心距离(米)

<600

600-1200

1200-1800

1800-2400

>2400

距三级商服中心距离(米)

<850

850-1650

1650-2450

2450-3250

>3250

交通

条件

临路类型

混合型主干道

生活型

主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离(米)

<580

580-1160

1160-1740

1740-2320

>2320

距汽车站距离(米)

<2800

2800-3600

3600-4400

4400-5200

>5200

距高速路口距离(米)

<3300

3300-4100

4100-4900

4900-5700

>5700

基本

设施

基础设施

完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

人口状况

常住人口密度

——

较高

——

一般

流动人口密度

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

临街宽度

≥12

8~12

6~8

4~6

≤4

临街宽深比

≥1.2

0.8~1.2

0.5~0.8

0.3~0.5

≤0.3

临街状况

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街


Ⅰ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离

0.090

1.92

0.96

0

-0.93

-1.86

距二级商服中心距离

0.085

1.82

0.91

0

-0.88

-1.75

距三级商服中心距离

0.065

1.39

0.69

0

-0.67

-1.34

交通条件

临路类型

0.060

1.28

0.64

0

-0.62

-1.24

公交便捷度

距公交站点距离

0.055

1.18

0.59

0

-0.57

-1.14

对外交通便利度

距高速路口距离

0.050

1.07

0.53

-0.52

-1.03

距火车站距离

0.050

1.07

0.53

0

-0.52

-1.03

距汽车站距离

0.050

1.07

0.53

0

-0.52

-1.03

基本设施

供水

0.040

0.85

0.43

0

-0.41

-0.83

排水

0.040

0.85

0.43

0

-0.41

-0.83

供电

0.035

0.75

0.37

0

-0.36

-0.72

电讯

0.015

0.32

0.16

0

-0.15

-0.31

供气

0.015

0.32

0.16

0

-0.15

-0.31

人口状况

常住人口密度

0.050

1.07

0.53

0

-0.52

-1.03

流动人口密度

0.040

0.85

0.43

0

-0.41

-0.83

个别因素

宗地面积

0.035

0.75

0.37

0

-0.36

-0.72

宗地形状

0.035

0.75

0.37

0

-0.36

-0.72

临街宽度

0.060

1.28

0.64

0

-0.62

-1.24

临街宽深比

0.060

1.28

0.64

0

-0.62

-1.24

街角地

0.070

1.50

0.75

0

-0.72

-1.44


(二)Ⅱ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅱ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离(米)

<940

940-1880

1880-2820

2820-3760

>3760

距二级商服中心距离(米)

<1300

1300-2050

2050-2800

2800-3550

>3550

距三级商服中心距离(米)

<1000

1000-2000

2000-3000

3000-4000

>4000

交通

条件

临路类型

混合型主干道

生活型

主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离(米)

<1240

1240-1980

1980-2720

2720-3460

>3460

距汽车站距离(米)

<2020

2020-3140

3140-4260

4260-5380

>5380

距高速路口距离(米)

<2620

2620-3740

3740-4860

4860-5980

>5980

基本

设施

基础设施

完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

人口状况

常住人口密度

——

较高

——

一般

流动人口密度

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

临街宽度

≥12

8~12

6~8

4~6

≤4

临街宽深比

≥1.2

0.8~1.2

0.5~0.8

0.3~0.5

≤0.3

临街状况

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街

Ⅱ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离

0.090

1.95

0.97

0

-1.02

-2.04

距二级商服中心距离

0.085

1.84

0.92

0

-0.96

-1.92

距三级商服中心距离

0.065

1.41

0.70

0

-0.74

-1.47

交通条件

临路类型

0.060

1.30

0.65

0

-0.68

-1.36

公交便捷度

距公交站点距离

0.055

1.19

0.60

0

-0.62

-1.24

对外交通便利度

距高速路口距离

0.050

1.08

0.54

0

-0.57

-1.13

距火车站距离

0.050

1.08

0.54

0

-0.57

-1.13

距汽车站距离

0.050

1.08

0.54

0

-0.57

-1.13

基本设施

供水

0.040

0.87

0.43

0

-0.45

-0.91

排水

0.040

0.87

0.43

0

-0.45

-0.91

供电

0.035

0.76

0.38

0

-0.40

-0.79

电讯

0.015

0.32

0.16

0

-0.17

-0.34

供气

0.015

0.32

0.16

0

-0.17

-0.34

人口状况

常住人口密度

0.050

1.08

0.54

0

-0.57

-1.13

流动人口密度

0.040

0.87

0.43

0

-0.45

-0.91

个别因素

宗地面积

0.035

0.76

0.38

0

-0.40

-0.79

宗地形状

0.035

0.76

0.38

0

-0.40

-0.79

临街宽度

0.060

1.30

0.65

0

-0.68

-1.36

临街宽深比

0.060

1.30

0.65

0

-0.68

-1.36

街角地

0.070

1.51

0.76

0

-0.79

-1.58


(三)Ⅲ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅲ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离(米)

<1700

1700-2700

2700-3700

3700-4700

>4700

距二级商服中心距离(米)

<2300

2300-3100

3100-3900

3900-4700

>4700

距三级商服中心距离(米)

<1640

1640-2780

2780-3920

3920-5060

>5060

交通

条件

临路类型

混合型主干道

生活型

主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离(米)

<1720

1720-2690

2690-3660

3660-4630

>4630

距汽车站距离(米)

<1550

1550-3050

3050-4550

4550-6050

>6050

距高速路口距离(米)

<2000

2000-3500

3500-5000

5000-6500

>6500

基本

设施

基础设施

完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

人口状况

常住人口密度

——

较高

——

一般

流动人口密度

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

临街宽度

≥12

8~12

6~8

4~6

≤4

临街宽深比

≥1.2

0.8~1.2

0.5~0.8

0.3~0.5

≤0.3

临街状况

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街


Ⅲ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

商服繁华程度

 

距一级商服中心距离

0.090

1.85

0.93

0

-0.96

-1.92

距二级商服中心距离

0.085

1.75

0.88

0

-0.91

-1.81

距三级商服中心距离

0.065

1.34

0.67

0

-0.69

-1.39

交通条件

临路类型

0.060

1.24

0.62

0

-0.64

-1.28

公交便捷度

距公交站点距离

0.055

1.13

0.57

0

-0.59

-1.17

对外交通便利度

距高速路口距离

0.050

1.03

0.52

0

-0.53

-1.07

距火车站距离

0.050

1.03

0.52

0

-0.53

-1.07

距汽车站距离

0.050

1.03

0.52

0

-0.53

-1.07

基本设施

供水

0.040

0.82

0.41

0

-0.43

-0.85

排水

0.040

0.82

0.41

0

-0.43

-0.85

供电

0.035

0.72

0.36

0

-0.37

-0.75

电讯

0.015

0.31

0.15

0

-0.16

-0.32

供气

0.015

0.31

0.15

0

-0.16

-0.32

人口状况

常住人口密度

0.050

1.03

0.52

0

-0.53

-1.07

流动人口密度

0.040

0.82

0.41

0

-0.43

-0.85

个别因素

宗地面积

0.035

0.72

0.36

0

-0.37

-0.75

宗地形状

0.035

0.72

0.36

0

-0.37

-0.75

临街宽度

0.060

1.24

0.62

0

-0.64

-1.28

临街宽深比

0.060

1.24

0.62

0

-0.64

-1.28

街角地

0.070

1.44

0.72

0

-0.75

-1.49


(四)Ⅳ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅳ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离(米)

<2600

2600-3700

3700-4800

4800-5900

>5900

距二级商服中心距离(米)

<1600

1600-2700

2700-3800

3800-4900

>4900

距三级商服中心距离(米)

<2100

2100-3200

3200-4300

4300-5400

>5400

交通

条件

临路类型

混合型主干道

生活型

主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离(米)

<2600

2600-3700

3700-4800

4800-5900

>5900

距汽车站距离(米)

<1800

1800-3600

3600-5400

5400-7200

>7200

距高速路口距离(米)

<2200

2200-4000

4000-5800

5800-7600

>7600

基本

设施

基础设施

完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

人口状况

常住人口密度

——

较高

——

一般

流动人口密度

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

临街宽度

≥12

8~12

6~8

4~6

≤4

临街宽深比

≥1.2

0.8~1.2

0.5~0.8

0.3~0.5

≤0.3

临街状况

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街


Ⅳ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

商服繁华程度

 

距一级商服中心距离

0.090

2.02

1.01

0

-1.01

-2.03

距二级商服中心距离

0.085

1.91

0.95

0

-0.96

-1.92

距三级商服中心距离

0.065

1.46

0.73

0

-0.73

-1.46

交通条件

临路类型

0.060

1.35

0.67

0

-0.68

-1.35

公交便捷度

距公交站点距离

0.055

1.23

0.62

0

-0.62

-1.24

对外交通便利度

距高速路口距离

0.050

1.12

0.56

0

-0.56

-1.13

距火车站距离

0.050

1.12

0.56

0

-0.56

-1.13

距汽车站距离

0.050

1.12

0.56

0

-0.56

-1.13

基本设施

供水

0.040

0.90

0.45

0

-0.45

-0.90

排水

0.040

0.90

0.45

0

-0.45

-0.90

供电

0.035

0.79

0.39

0

-0.39

-0.79

电讯

0.015

0.34

0.17

0

-0.17

-0.34

供气

0.015

0.34

0.17

0

-0.17

-0.34

人口状况

常住人口密度

0.050

1.12

0.56

0

-0.56

-1.13

流动人口密度

0.040

0.90

0.45

0

-0.45

-0.90

个别因素

宗地面积

0.035

0.79

0.39

0

-0.39

-0.79

宗地形状

0.035

0.79

0.39

0

-0.39

-0.79

临街宽度

0.060

1.35

0.67

0

-0.68

-1.35

临街宽深比

0.060

1.35

0.67

0

-0.68

-1.35

街角地

0.070

1.57

0.79

0

-0.79

-1.58


(五)Ⅴ级商业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅴ级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

商服繁华程度

距一级商服中心距离(米)

<3800

3800-5100

5100-6400

6400-7700

>7700

距二级商服中心距离(米)

<3200

3200-4400

4400-5600

5600-6800

>6800

距三级商服中心距离(米)

<3500

3500-5000

5000-6500

6500-8000

>8000

交通

条件

临路类型

混合型主干道

生活型

主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离(米)

<3100

3100-4500

4500-5900

5900-7300

>7300

距汽车站距离(米)

<2400

2400-4300

4300-6200

6200-8100

>8100

距高速路口距离(米)

<2200

2200-4400

4400-6600

6600-8800

>8800

基本

设施

基础设施

完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

人口状况

常住人口密度

——

较高

——

一般

流动人口密度

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

临街宽度

≥12

8~12

6~8

4~6

≤4

临街宽深比

≥1.2

0.8~1.2

0.5~0.8

0.3~0.5

≤0.3

临街状况

三面临街

两面临街

一面临街距侧街五米内

一面临街距侧街五米外

不临街


Ⅴ级商业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

商服繁华程度

 

距一级商服中心距离

0.090

1.97

0.98

0

-0.91

-1.83

距二级商服中心距离

0.085

1.86

0.93

0

-0.86

-1.73

距三级商服中心距离

0.065

1.42

0.71

0

-0.66

-1.32

交通条件

临路类型

0.060

1.31

0.66

0

-0.61

-1.22

公交便捷度

距公交站点距离

0.055

1.20

0.60

0

-0.56

-1.12

对外交通便利度

距高速路口距离

0.050

1.09

0.55

0

-0.51

-1.02

距火车站距离

0.050

1.09

0.55

0

-0.51

-1.02

距汽车站距离

0.050

1.09

0.55

0

-0.51

-1.02

基本设施

供水

0.040

0.87

0.44

0

-0.41

-0.81

排水

0.040

0.87

0.44

0

-0.41

-0.81

供电

0.035

0.77

0.38

0

-0.36

-0.71

电讯

0.015

0.33

0.16

0

-0.15

-0.30

供气

0.015

0.33

0.16

0

-0.15

-0.30

人口状况

常住人口密度

0.050

1.09

0.55

0

-0.51

-1.02

流动人口密度

0.040

0.87

0.44

0

-0.41

-0.81

个别因素

宗地面积

0.035

0.77

0.38

0

-0.36

-0.71

宗地形状

0.035

0.77

0.38

0

-0.36

-0.71

临街宽度

0.060

1.31

0.66

0

-0.61

-1.22

临街宽深比

0.060

1.31

0.66

0

-0.61

-1.22

街角地

0.070

1.53

0.77

0

-0.71

-1.42

二、商业用地宗地地价其他因素修正

(一)容积率修正

基准地价是代表设定容积率(平均容积率为1.6)水平下的地价,在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。调查不同容积率水平下的地价平均值,得出商业用地容积率修正系数。商业用地容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。

商业用地容积率修正系数表

容积率

≤0.8

1

1.2

1.4

1.6

修正系数

0.7044

0.7670

0.8367

0.9142

1.0000

容积率

1.8

2

2.2

2.4

2.6

修正系数

1.0956

1.2005

1.3149

1.4383

1.5693

容积率

2.8

3

3.2

3.4

3.6

修正系数

1.7053

1.8423

1.9746

2.0952

2.1960

容积率

3.8

≥4

 

 

 

修正系数

2.2693

2.3084

 

 

 

注:除表中列出的容积率修正系数外,其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。

(二)使用年期修正

法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格,商业用地法定最高出让年期为40年。使用年期修正系数计算公式为:

                  Y= /

式中:R—土地还原利率,6.50%

m—土地使用权法定最高出让年限

n—剩余出让年期

Y—使用年期修正系数

(三)开发程度修正

将待估宗地开发程度与基准地价评估设定的开发程度相比较,如果待估宗地开发程度高于基准地价评估设定的“六通一平”则作加价修正,如果待估宗地开发程度低于基准地价评估设定的“六通一平”则作减价修正。

第三节  住宅用地宗地地价修正体系 一、住宅用地宗地地价影响因素修正

(一)Ⅰ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数


Ⅰ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

基本设施

基础设施完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

公用设施完备度(距公用设施距离)

大中专院校(米)

<2040

2040-2880

2880-3720

3720-4560

>4560

中学(米)

<840

840-1680

1680-2520

2520-3360

>3360

小学(米)

<600

600-1200

1200-1800

1800-2400

>2400

幼儿园(米)

<600

600-1200

1200-1800

1800-2400

>2400

医疗机构(米)

<1420

1420-2180

2180-2940

2940-3700

>3700

影剧院(米)

<1160

1160-2020

2020-2880

2880-3740

>3740

公园广场(米)

<1800

1800-2600

2600-3400

3400-4200

>4200

文化馆(米)

<1360

1360-2320

2320-3280

3280-4240

>4240

农贸市场(米)

<1040

1040-2080

2080-3120

3120-4160

>4160

体育馆(米)

<1180

1180-1960

1960-2740

2740-3520

>3520

交通条件

临路状况

生活型主干道

混合型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便

捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离(米)

<840

840-1680

1680-2520

2520-3360

>3360

距汽车站距离(米)

<2280

2280-3060

3060-3840

3840-4620

>4620

距高速路口距离(米)

<2960

2960-3720

3720-4480

4480-5240

>5240

环境条件

环境质量优劣度

基本无污染

——

有一定污染

——

有较严重污染

绿地覆盖度

>50%

——

40%-30%

——

<20%

繁华程度

距一级商服中心距离(米)

<1080

1080-1960

1960-2840

2840-3720

>3720

距二级商服中心距离(米)

<840

840-1680

1680-2520

2520-3360

>3360

距三级商服中心距离(米)

<1360

1360-2320

2320-3280

3280-4240

>4240

人口状况

常住人口密度

——

较高

——

一般

流动人口密度

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

朝向

东南、西南

西


Ⅰ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

基础设施

基础设施完善度

供水

0.045

0.94

0.47

0

-0.49

-0.98

排水

0.030

0.63

0.31

0

-0.33

-0.66

供电

0.040

0.84

0.42

0

-0.44

-0.87

电讯

0.030

0.63

0.31

0

-0.33

-0.66

供气

0.030

0.63

0.31

0

-0.33

-0.66

公用设施完备度

大中专院校

0.020

0.42

0.21

0

-0.22

-0.44

中学

0.045

0.94

0.47

0

-0.49

-0.98

小学

0.040

0.84

0.42

0

-0.44

-0.87

幼儿园

0.035

0.73

0.37

0

-0.38

-0.77

医疗机构

0.035

0.73

0.37

0

-0.38

-0.77

农贸市场

0.050

1.05

0.52

0

-0.55

-1.09

影剧院

0.020

0.42

0.21

0

-0.22

-0.44

文化馆

0.025

0.52

0.26

0

-0.27

-0.55

公园

0.020

0.42

0.21

0

-0.22

-0.44

体育馆

0.020

0.42

0.21

0

-0.22

-0.44

交通条件

临路状况

0.050

1.05

0.52

0

-0.55

-1.09

公交便捷度

距公交站点距离

0.040

0.84

0.42

0

-0.44

-0.87

对外交通便利度

距高速路口距离

0.040

0.84

0.42

0

-0.44

-0.87

距火车站距离

0.040

0.84

0.42

-0.44

-0.87

距汽车站距离

0.040

0.84

0.42

0

-0.44

-0.87

环境条件

绿地覆盖度

0.035

0.73

0

-0.77

环境质量优劣度

0.035

0.73

0

-0.77

繁华程度

距商服中心距离

距一级商服中心距离

0.040

0.84

0.42

0

-0.44

-0.87

距二级商服中心距离

0.030

0.63

0.31

0

-0.33

-0.66

距三级商服中心距离

0.025

0.52

0.26

0

-0.27

-0.55

人口状况

常住人口密度

0.040

0.84

0

-0.87

流动人口密度

0.020

0.42

0

-0.44

个别因素

宗地面积

0.020

0.42

0.21

0

-0.22

-0.44

宗地形状

0.020

0.42

0.21

0

-0.22

-0.44

朝向

0.040

0.84

0.42

0

-0.44

-0.87


(二)     Ⅱ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅱ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

基本设施

基础设施完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

公用设施完备度(距公用设施距离)

大中专院校(米)

<1660

1660-2820

2820-3980

3980-5140

>5140

中学(米)

<1320

1320-2240

2240-3160

3160-4080

>4080

小学(米)

<1700

1700-2300

2300-2900

2900-3500

>3500

幼儿园(米)

<1660

1660-2220

2220-2780

2780-3340

>3340

医疗机构(米)

<1160

1160-2320

2320-3480

3480-4640

>4640

影剧院(米)

<1040

1040-2080

2080-3120

3120-4160

>4160

公园广场(米)

<1500

1500-2600

2600-3700

3700-4800

>4800

文化馆(米)

<1160

1160-2320

2320-3480

3480-4640

>4640

农贸市场(米)

<1360

1360-2420

2420-3480

3480-4540

>4540

体育馆(米)

<1020

1020-2040

2040-3060

3060-4080

>4080

交通条件

临路状况

生活型主干道

混合型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离(米)

<1740

1740-2480

2480-3220

3220-3960

>3960

距汽车站距离(米)

<1980

1980-3060

3060-4140

4140-5220

>5220

距高速路口距离(米)

<2360

2360-3520

3520-4680

4680-5840

>5840

环境条件

环境质量优劣度

基本无污染

——

有一定污染

——

有较严重污染

绿地覆盖度

>50%

——

40%-30%

——

<20%

繁华程度

距一级商服中心距离(米)

<1040

1040-2080

2080-3120

3120-4160

>4160

距二级商服中心距离(米)

<1340

1340-2080

2080-2820

2820-3560

>3560

距三级商服中心距离(米)

<1080

1080-2160

2160-3240

3240-4320

>4320

人口状况

常住人口密度

——

较高

——

一般

流动人口密度

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

朝向

东南、西南

西


Ⅱ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

基础设施

基础设施完善度

供水

0.045

0.97

0.49

0

-0.46

-0.91

排水

0.030

0.65

0.32

0

-0.30

-0.61

供电

0.040

0.86

0.43

0

-0.41

-0.81

电讯

0.030

0.65

0.32

0

-0.30

-0.61

供气

0.030

0.65

0.32

0

-0.30

-0.61

公用设施完备度

大中专院校

0.020

0.43

0.22

0

-0.20

-0.41

中学

0.045

0.97

0.49

0

-0.46

-0.91

小学

0.040

0.86

0.43

0

-0.41

-0.81

幼儿园

0.035

0.76

0.38

0

-0.36

-0.71

医疗机构

0.035

0.76

0.38

0

-0.36

-0.71

农贸市场

0.050

1.08

0.54

0

-0.51

-1.02

影剧院

0.020

0.43

0.22

0

-0.20

-0.41

文化馆

0.025

0.54

0.27

0

-0.25

-0.51

公园

0.020

0.43

0.22

0

-0.20

-0.41

体育馆

0.020

0.43

0.22

0

-0.20

-0.41

交通条件

临路状况

0.050

1.08

0.54

0

-0.51

-1.02

公交便捷度

距公交站点距离

0.040

0.86

0.43

0

-0.41

-0.81

对外交通便利度

距高速路口距离

0.040

0.86

0.43

0

-0.41

-0.81

距火车站距离

0.040

0.86

0.43

0

-0.41

-0.81

距汽车站距离

0.040

0.86

0.43

0

-0.41

-0.81

环境条件

绿地覆盖度

0.035

0.76

0

-0.71

环境质量优劣度

0.035

0.76

0

-0.71

繁华程度

距商服中心距离

距一级商服中心距离

0.040

0.86

0.43

0

-0.41

-0.81

距二级商服中心距离

0.030

0.65

0.32

0

-0.30

-0.61

距三级商服中心距离

0.025

0.54

0.27

0

-0.25

-0.51

人口状况

常住人口密度

0.040

0.86

0

-0.81

流动人口密度

0.020

0.43

0

-0.41

个别因素

宗地面积

0.020

0.43

0.22

0

-0.20

-0.41

宗地形状

0.020

0.43

0.22

0

-0.20

-0.41

朝向

0.040

0.86

0.43

0

-0.41

-0.81


(三)     Ⅲ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅲ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

基本设施

基础设施完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

公用设施完备度(距公用设施距离)

大中专院校(米)

<1600

1600-3200

3200-4800

4800-6400

>6400

中学(米)

<2040

2040-3180

3180-4320

4320-5460

>5460

小学(米)

<2500

2500-3300

3300-4100

4100-4900

>4900

幼儿园(米)

<2480

2480-3160

3160-3840

3840-4520

>4520

医疗机构(米)

<1640

1640-3080

3080-4520

4520-5960

>5960

影剧院(米)

<1480

1480-2560

2560-3640

3640-4720

>4720

公园广场(米)

<1500

1500-3000

3000-4500

4500-6000

>6000

文化馆(米)

<2040

2040-3280

3280-4520

4520-5760

>5760

农贸市场(米)

<1900

1900-3100

3100-4300

4300-5500

>5500

体育馆(米)

<1800

1800-3000

3000-4200

4200-5400

>5400

交通条件

临路状况

生活型主干道

混合型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离(米)

<2320

2320-3240

3240-4160

4160-5080

>5080

距汽车站距离(米)

<1560

1560-3120

3120-4680

4680-6240

>6240

距高速路口距离(米)

<2120

2120-3640

3640-5160

5160-6680

>6680

环境条件

环境质量优劣度

基本无污染

——

有一定污染

——

有较严重污染

绿地覆盖度

>50%

——

40%-30%

——

<20%

繁华程度

距一级商服中心距离(米)

<1520

1520-2640

2640-3760

3760-4880

>4880

距二级商服中心距离(米)

<2100

2100-3000

3000-3900

3900-4800

>4800

距三级商服中心距离(米)

<1620

1620-2740

2740-3860

3860-4980

>4980

人口状况

常住人口密度

——

较高

——

一般

常住人口密度

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

朝向

东南、西南

西

Ⅲ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

基础设施

基础设施完善度

供水

0.045

0.95

0.48

0

-0.45

-0.90

排水

0.030

0.64

0.32

0

-0.30

-0.60

供电

0.040

0.85

0.42

0

-0.40

-0.80

电讯

0.030

0.64

0.32

0

-0.30

-0.60

供气

0.030

0.64

0.32

0

-0.30

-0.60

公用设施完备度

大中专院校

0.020

0.42

0.21

0

-0.20

-0.40

中学

0.045

0.95

0.48

0

-0.45

-0.90

小学

0.040

0.85

0.42

0

-0.40

-0.80

幼儿园

0.035

0.74

0.37

0

-0.35

-0.70

医疗机构

0.035

0.74

0.37

0

-0.35

-0.70

农贸市场

0.050

1.06

0.53

0

-0.50

-1.00

影剧院

0.020

0.42

0.21

0

-0.20

-0.40

文化馆

0.025

0.53

0.26

0

-0.25

-0.50

公园

0.020

0.42

0.21

0

-0.20

-0.40

体育馆

0.020

0.42

0.21

0

-0.20

-0.40

交通条件

临路状况

0.050

1.06

0.53

0

-0.50

-1.00

公交便捷度

距公交站点距离

0.040

0.85

0.42

0

-0.40

-0.80

对外交通便利度

距高速路口距离

0.040

0.85

0.42

0

-0.40

-0.80

距火车站距离

0.040

0.85

0.42

0

-0.40

-0.80

距汽车站距离

0.040

0.85

0.42

0

-0.40

-0.80

环境条件

绿地覆盖度

0.035

0.74

0

-0.70

环境质量优劣度

0.035

0.74

0

-0.70

繁华程度

距商服中心距离

距一级商服中心距离

0.040

0.85

0.42

0

-0.40

-0.80

距二级商服中心距离

0.030

0.64

0.32

0

-0.30

-0.60

距三级商服中心距离

0.025

0.53

0.26

0

-0.25

-0.50

人口状况

常住人口密度

0.040

0.85

0

-0.80

流动人口密度

0.020

0.42

0

-0.40

个别因素

宗地面积

0.020

0.42

0.21

0

-0.20

-0.40

宗地形状

0.020

0.42

0.21

0

-0.20

-0.40

朝向

0.040

0.85

0.42

0

-0.40

-0.80


(四)     Ⅳ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅳ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

基本设施

基础设施完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

公用设施完备度(距公用设施距离)

大中专院校(米)

<1920

1920-3640

3640-5360

5360-7080

>7080

中学(米)

<2620

2620-3840

3840-5060

5060-6280

>6280

小学(米)

<3000

3000-3800

3800-4600

4600-5400

>5400

幼儿园(米)

<3500

3500-3900

3900-4300

4300-4700

>4700

医疗机构(米)

<2280

2280-3760

3760-5240

5240-6720

>6720

影剧院(米)

<2160

2160-3220

3220-4280

4280-5340

>5340

公园广场(米)

<2200

2200-3700

3700-5200

5200-6700

>6700

文化馆(米)

<2200

2200-3400

3400-4600

4600-5800

>5800

农贸市场(米)

<2480

2480-3760

3760-5040

5040-6320

>6320

体育馆(米)

<2540

2540-3780

3780-5020

5020-6260

>6260

交通条件

临路状况

生活型主干道

混合型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离(米)

<2900

2900-3900

3900-4900

4900-5900

>5900

距汽车站距离(米)

<1980

1980-3660

3660-5340

5340-7020

>7020

距高速路口距离(米)

<1900

1900-3700

3700-5500

5500-7300

>7300

环境条件

环境质量优劣度

基本无污染

——

有一定污染

——

有较严重污染

绿地覆盖度

>50%

——

40%-30%

——

<20%

繁华程度

距一级商服中心距离(米)

<2240

2240-3280

3280-4320

4320-5360

>5360

距二级商服中心距离(米)

<3060

3060-3920

3920-4780

4780-5640

>5640

距三级商服中心距离(米)

<2360

2360-3520

3520-4680

4680-5840

>5840

人口状况

常住人口密度

——

较高

——

一般

常住人口密度

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

朝向

东南、西南

西

Ⅳ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

基础设施

基础设施完善度

供水

0.045

0.91

0.46

0

-0.46

-0.93

排水

0.030

0.61

0.30

0

-0.31

-0.62

供电

0.040

0.81

0.40

0

-0.41

-0.82

电讯

0.030

0.61

0.30

0

-0.31

-0.62

供气

0.030

0.61

0.30

0

-0.31

-0.62

公用设施完备度

大中专院校

0.020

0.40

0.20

0

-0.21

-0.41

中学

0.045

0.91

0.46

0

-0.46

-0.93

小学

0.040

0.81

0.40

0

-0.41

-0.82

幼儿园

0.035

0.71

0.35

0

-0.36

-0.72

医疗机构

0.035

0.71

0.35

0

-0.36

-0.72

农贸市场

0.050

1.01

0.51

0

-0.52

-1.03

影剧院

0.020

0.40

0.20

0

-0.21

-0.41

文化馆

0.025

0.51

0.25

0

-0.26

-0.52

公园

0.020

0.40

0.20

0

-0.21

-0.41

体育馆

0.020

0.40

0.20

0

-0.21

-0.41

交通条件

临路状况

0.050

1.01

0.51

0

-0.52

-1.03

公交便捷度

距公交站点距离

0.040

0.81

0.40

0

-0.41

-0.82

对外交通便利度

距高速路口距离

0.040

0.81

0.40

0

-0.41

-0.82

距火车站距离

0.040

0.81

0.40

0

-0.41

-0.82

距汽车站距离

0.040

0.81

0.40

0

-0.41

-0.82

环境条件

绿地覆盖度

0.035

0.71

0

-0.72

环境质量优劣度

0.035

0.71

0

-0.72

繁华程度

距商服中心距离

距一级商服中心距离

0.040

0.81

0.40

0

-0.41

-0.82

距二级商服中心距离

0.030

0.61

0.30

0

-0.31

-0.62

距三级商服中心距离

0.025

0.51

0.25

0

-0.26

-0.52

人口状况

常住人口密度

0.040

0.81

0

-0.82

流动人口密度

0.020

0.40

0

-0.41

个别因素

宗地面积

0.020

0.40

0.20

0

-0.21

-0.41

宗地形状

0.020

0.40

0.20

0

-0.21

-0.41

朝向

0.040

0.81

0.40

0

-0.41

-0.82

(五)     住宅用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅴ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

基本设施

基础设施完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

公用设施完备度(距公用设施距离)

大中专院校(米)

<3320

3320-5240

5240-7160

7160-9080

>9080

中学(米)

<3880

3880-4960

4960-6040

6040-7120

>7120

小学(米)

<4020

4020-4940

4940-5860

5860-6780

>6780

幼儿园(米)

<4800

4800-5600

5600-6400

6400-7200

>7200

医疗机构(米)

<3440

3440-5080

5080-6720

6720-8360

>8360

影剧院(米)

<2920

2920-4440

4440-5960

5960-7480

>7480

公园广场(米)

<2880

2880-4660

4660-6440

6440-8220

>8220

文化馆(米)

<4760

4760-5820

5820-6880

6880-7940

>7940

农贸市场(米)

<3560

3560-4920

4920-6280

6280-7640

>7640

体育馆(米)

<2720

2720-4340

4340-5960

5960-7580

>7580

交通条件

临路状况

生活型主干道

混合型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距火车站距离(米)

<3880

3880-4960

4960-6040

6040-7120

>7120

距汽车站距离(米)

<2840

2840-4880

4880-6920

6920-8960

>8960

距高速路口距离(米)

<2200

2200-4400

4400-6600

6600-8800

>8800

环境条件

环境质量优劣度

基本无污染

——

有一定污染

——

有较严重污染

绿地覆盖度

>50%

——

40%-30%

——

<20%

繁华程度

距一级商服中心距离(米)

<3000

3000-4500

4500-6000

6000-7500

>7500

距二级商服中心距离(米)

<3600

3600-4700

4700-5800

5800-6900

>6900

距三级商服中心距离(米)

<3100

3100-4500

4500-5900

5900-7300

>7300

人口状况

常住人口密度

——

较高

——

一般

常住人口密度

——

较高

——

一般

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

朝向

东南、西南

西

Ⅴ级住宅用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

基础设施

基础设施完善度

供水

0.045

1.04

0.52

0

-0.46

-0.93

排水

0.030

0.69

0.35

0

-0.31

-0.62

供电

0.040

0.93

0.46

0

-0.41

-0.83

电讯

0.030

0.69

0.35

0

-0.31

-0.62

供气

0.030

0.69

0.35

0

-0.31

-0.62

公用设施完备度

大中专院校

0.020

0.46

0.23

0

-0.21

-0.41

中学

0.045

1.04

0.52

0

-0.46

-0.93

小学

0.040

0.93

0.46

0

-0.41

-0.83

幼儿园

0.035

0.81

0.40

0

-0.36

-0.72

医疗机构

0.035

0.81

0.40

0

-0.36

-0.72

农贸市场

0.050

1.16

0.58

0

-0.52

-1.03

影剧院

0.020

0.46

0.23

0

-0.21

-0.41

文化馆

0.025

0.58

0.29

0

-0.26

-0.52

公园

0.020

0.46

0.23

0

-0.21

-0.41

体育馆

0.020

0.46

0.23

0

-0.21

-0.41

交通条件

临路状况

0.050

1.16

0.58

0

-0.52

-1.03

公交便捷度

距公交站点距离

0.040

0.93

0.46

0

-0.41

-0.83

对外交通便利度

距高速路口距离

0.040

0.93

0.46

0

-0.41

-0.83

距火车站距离

0.040

0.93

0.46

0

-0.41

-0.83

距汽车站距离

0.040

0.93

0.46

0

-0.41

-0.83

环境条件

绿地覆盖度

0.035

0.81

0

-0.72

环境质量优劣度

0.035

0.81

0

-0.72

繁华程度

距商服中心距离

距一级商服中心距离

0.040

0.93

0.46

0

-0.41

-0.83

距二级商服中心距离

0.030

0.69

0.35

0

-0.31

-0.62

距三级商服中心距离

0.025

0.58

0.29

0

-0.26

-0.52

人口状况

常住人口密度

0.040

0.93

0

-0.83

流动人口密度

0.020

0.46

0

-0.41

个别因素

宗地面积

0.020

0.46

0.23

0

-0.21

-0.41

宗地形状

0.020

0.46

0.23

0

-0.21

-0.41

朝向

0.040

0.93

0.46

0

-0.41

-0.83

二、住宅用地宗地地价其他因素修正

(一)容积率修正

在各区段中,抽查不同容积率水平下的地价平均值,得出住宅用地容积率修正系数。住宅用地容积率修正系数的计算过程详见住宅用地样点容积率修正。

住宅用地容积率修正系数表

容积率

≤1.0

1.2

1.4

1.6

1.8

修正系数

0.7105

0.7700

0.8362

0.9102

1.0000

容积率

2

2.2

2.4

2.6

2.8

修正系数

1.0850

1.1878

1.3023

1.4293

1.5694

容积率

3

3.2

3.4

3.6

3.8

修正系数

1.7227

1.8882

2.0639

2.2462

2.4292

容积率

4

4.2

4.4

4.6

≥4.8

修正系数

2.6048

2.7629

2.8923

2.9820

3.0236

注:除表中列出的容积率修正系数外,其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。

(二)使用年期修正

法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格,住宅用地法定最高出让年期为70年。住宅用地使用年期修正系数计算公式为:

Y= /

式中:R—土地还原利率,6.00%;

m—土地使用权法定最高出让年限

n—剩余出让年期

Y—使用年期修正系数

(三)开发程度修正

将待估宗地开发程度与基准地价评估设定的开发程度相比较,如果待估宗地开发程度高于基准地价评估设定的“六通一平”则作加价修正,如果待估宗地开发程度低于基准地价评估设定的“六通一平”则作减价修正。


第四节  工业用地宗地地价修正体系 一、工业用地宗地地价影响因素修正

(一)Ⅰ级工业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅰ级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

交通

条件

临路状况

交通型主干道

混合型主干道

交通型次干道或生活型主干道

生活型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距高速路口距离(米)

<2760

2760-3320

3320-3880

3880-4440

>4440

距火车站距离(米)

<740

740-1380

1380-2020

2020-2660

>2660

基本

设施

基础设施完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

环境条件

自然条件优劣度

工程地质条件

——

较优

——

一般

产业聚

集效益

产业聚集影响度

企业密集

——

有一定数量企业

——

无工企业

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

规划限制条件

无限制

个别条件限制

部分工业可配置

极大限制

不允许

Ⅰ级工业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

交通条件

临路状况

0.105

2.45

1.22

0

-1.08

-2.17

公交便捷度

0.080

1.86

0.93

0

-0.83

-1.65

对外交通便利度

距高速路口距离

0.075

1.75

0.87

0

-0.77

-1.55

距火车站距离

0.075

1.75

0.87

0

-0.77

-1.55

基础设施

基础设施完善度

供水

0.065

1.51

0.76

0

-0.67

-1.34

排水

0.060

1.40

0.70

0

-0.62

-1.24

供电

0.059

1.37

0.69

0

-0.61

-1.22

电讯

0.040

0.93

0.47

0

-0.41

-0.83

供气

0.040

0.93

0.47

0

-0.41

-0.83

环境条件

自然条件优劣度

工程地质条件

0.060

1.40

0.70

0

-0.62

-1.24

产业聚集效益

产业聚集影响度

0.100

2.33

1.17

0

-1.03

-2.06

个别因素

宗地面积

0.068

1.58

0.79

0

-0.70

-1.40

宗地形状

0.068

1.58

0.79

0

-0.70

-1.40

规划限制条件

0.105

2.45

1.22

0

-1.08

-2.17


(二)Ⅱ级工业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅱ级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

交通

条件

临路状况

交通型主干道

混合型主干道

交通型次干道或生活型主干道

生活型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距高速路口距离(米)

<2400

2400-3600

3600-4800

4800-6000

>6000

距火车站距离(米)

<840

840-1680

1680-2520

2520-3360

>3360

基本

设施

基础设施完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

环境条件

自然条件优劣度

工程地质条件

——

较优

——

一般

产业聚

集效益

产业聚集影响度

企业密集

——

有一定数量企业

——

无工企业

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

规划限制条件

无限制

个别条件限制

部分工业可配置

极大限制

不允许


Ⅱ级工业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

交通条件

临路状况

0.105

2.22

1.11

0

-1.08

-2.16

公交便捷度

0.080

1.69

0.84

0

-0.82

-1.64

对外交通便利度

距高速路口距离

0.075

1.58

0.79

0

-0.77

-1.54

距火车站距离

0.075

1.58

0.79

0

-0.77

-1.54

基础设施

基础设施完善度

供水

0.065

1.37

0.69

0

-0.67

-1.33

排水

0.060

1.27

0.63

0

-0.62

-1.23

供电

0.059

1.24

0.62

0

-0.61

-1.21

电讯

0.040

0.84

0.42

0

-0.41

-0.82

供气

0.040

0.84

0.42

0

-0.41

-0.82

环境条件

自然条件优劣度

工程地质条件

0.060

1.27

0.63

0

-0.62

-1.23

产业聚集效益

产业聚集影响度

0.100

2.11

1.06

0

-1.03

-2.05

个别因素

宗地面积

0.068

1.43

0.72

0

-0.70

-1.40

宗地形状

0.068

1.43

0.72

0

-0.70

-1.40

规划限制条件

0.105

2.22

1.11

0

-1.08

-2.16


(三)Ⅲ级工业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅲ级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

交通

条件

临路状况

交通型主干道

混合型主干道

交通型次干道或生活型主干道

生活型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距高速路口距离(米)

<2450

2450-4050

4050-5650

5650-7250

>7250

距火车站距离(米)

<2300

2300-3200

3200-4100

4100-5000

>5000

基本

设施

基础设施完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

环境条件

自然条件优劣度

工程地质条件

——

较优

——

一般

产业聚

集效益

产业聚集影响度

企业密集

——

有一定数量企业

——

无工企业

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

规划限制条件

无限制

个别条件限制

部分工业可配置

极大限制

不允许


Ⅲ级工业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

交通条件

临路状况

0.105

2.08

1.04

0

-1.15

-2.31

公交便捷度

0.080

1.58

0.79

0

-0.88

-1.76

对外交通便利度

距高速路口距离

0.075

1.48

0.74

0

-0.82

-1.65

距火车站距离

0.075

1.48

0.74

0

-0.82

-1.65

基础设施

基础设施完善度

供水

0.065

1.29

0.64

0

-0.71

-1.43

排水

0.060

1.19

0.59

0

-0.66

-1.32

供电

0.059

1.17

0.58

0

-0.65

-1.30

电讯

0.040

0.79

0.40

0

-0.44

-0.88

供气

0.040

0.79

0.40

0

-0.44

-0.88

环境条件

自然条件优劣度

工程地质条件

0.060

1.19

0.59

0

-0.66

-1.32

产业聚集效益

产业聚集影响度

0.100

1.98

0.99

0

-1.10

-2.20

个别因素

宗地面积

0.068

1.35

0.67

0

-0.75

-1.49

宗地形状

0.068

1.35

0.67

0

-0.75

-1.49

规划限制条件

0.105

2.08

1.04

0

-1.15

-2.31

(四)Ⅳ级工业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅳ级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

交通

条件

临路状况

交通型主干道

混合型主干道

交通型次干道或生活型主干道

生活型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距高速路口距离(米)

<2400

2400-4300

4300-6200

6200-8100

>8100

距火车站距离(米)

<2700

2700-3700

3700-4700

4700-5700

>5700

基本

设施

基础设施完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

环境条件

自然条件优劣度

工程地质条件

——

较优

——

一般

产业聚

集效益

产业聚集影响度

企业密集

——

有一定数量企业

——

无工企业

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

规划限制条件

无限制

个别条件限制

部分工业可配置

极大限制

不允许


Ⅳ级工业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

交通条件

临路状况

0.105

2.19

1.09

0

-0.86

-1.71

公交便捷度

0.080

1.67

0.83

0

-0.65

-1.31

对外交通便利度

距高速路口距离

0.075

1.56

0.78

0

-0.61

-1.22

距火车站距离

0.075

1.56

0.78

0

-0.61

-1.22

基础设施

基础设施完善度

供水

0.065

1.36

0.68

0

-0.53

-1.06

排水

0.060

1.25

0.63

0

-0.49

-0.98

供电

0.059

1.23

0.62

0

-0.48

-0.96

电讯

0.040

0.83

0.42

0

-0.33

-0.65

供气

0.040

0.83

0.42

0

-0.33

-0.65

环境条件

自然条件优劣度

工程地质条件

0.060

1.25

0.63

0

-0.49

-0.98

产业聚集效益

产业聚集影响度

0.100

2.09

1.04

0

-0.82

-1.63

个别因素

宗地面积

0.068

1.42

0.71

0

-0.56

-1.11

宗地形状

0.068

1.42

0.71

0

-0.56

-1.11

规划限制条件

0.105

2.19

1.09

0

-0.86

-1.71


(五)Ⅴ级工业用地宗地地价影响因素修正系数

Ⅴ级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

一般

较劣

区域因素

交通

条件

临路状况

交通型主干道

混合型主干道

交通型次干道或生活型主干道

生活型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离(米)

<100

100-200

200-300

300-400

>400

对外交通便利度

距高速路口距离(米)

<2200

2200-4400

4400-6600

6600-8800

>8800

距火车站距离(米)

<3160

3160-4620

4620-6080

6080-7540

>7540

基本

设施

基础设施完善度

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率较高

水、电、通讯等基础设施配套较完善,保证率一般

环境条件

自然条件优劣度

工程地质条件

——

较优

——

一般

产业聚

集效益

产业聚集影响度

企业密集

——

有一定数量企业

——

无工企业

个别因素

宗地面积

面积适中,对土地利用极为有利

面积对土地利用较为有利

面积对土地利用无不良影响

面积较小或较大,对土地利用有一定影响

面积过小或过大,对土地利用产生严重的影响

宗地形状

形状规则,对土地利用极为有利

形状较规则,对土地利用较为有利

形状对土地利用无不良影响

形状不规则,对土地利用有一定影响

形状较差,对土地利用产生严重的影响

规划限制条件

无限制

个别条件限制

部分工业可配置

极大限制

不允许


Ⅴ级工业用地宗地地价影响因素修正系数表

因素

因子

权重

较优

一般

较劣

区域因素

交通条件

临路状况

0.105

1.85

0.93

0

-0.81

-1.61

公交便捷度

0.080

1.41

0.71

0

-0.61

-1.23

对外交通便利度

距汽车站距离

0.075

1.32

0.66

0

-0.58

-1.15

距火车站距离

0.075

1.32

0.66

0

-0.58

-1.15

基础设施

基础设施完善度

供水

0.065

1.15

0.57

0

-0.50

-1.00

排水

0.060

1.06

0.53

0

-0.46

-0.92

供电

0.059

1.04

0.52

0

-0.45

-0.91

电讯

0.040

0.71

0.35

0

-0.31

-0.61

供气

0.040

0.71

0.35

0

-0.31

-0.61

环境条件

自然条件优劣度

工程地质条件

0.060

1.06

0.53

0

-0.46

-0.92

产业聚集效益

产业聚集影响度

0.100

1.77

0.88

0

-0.77

-1.54

个别因素

宗地面积

0.068

1.20

0.60

0

-0.52

-1.04

宗地形状

0.068

1.20

0.60

0

-0.52

-1.04

规划限制条件

0.105

1.85

0.93

0

-0.81

-1.61

二、工业用地宗地地价其他因素修正

(一)使用年期修正

法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格,工业用地法定最高出让年期为50年。使用年期修正系数计算公式为:

Y= /

式中:R—土地还原利率,5.00%

m—土地使用权法定最高出让年限

n—剩余出让年期

Y—使用年期修正系数

(二)开发程度修正

将待估宗地开发程度与基准地价评估设定的开发程度相比较,如果待估宗地开发程度高于基准地价评估设定的“六通一平”则作加价修正,如果待估宗地开发程度低于基准地价评估设定的“六通一平”则作减价修正。

第五节  商业用地路线价地价修正体系 一、商业用地路线价修正体系编制原理

建立路线价修正体系是为更好应用路线价评估道路两侧的宗地地价。路线价本身是一个平均地价,它仅仅反映特定街道的地价水平,把路线价应用到宗地估价实务中,还需要建立修正体系。

1、深度价格修正原理

深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化,地价变化相对程度的表格,是基于临街深度价格递减率求得,临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象,或者说,距街道深度越深,价值也就越低。

2、深度价格修正法则

路线价最早在国外使用,总结出了一些可供参考的深度修正法则,如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等,此次路线价主要采用的是四三二一法则。

四三二一(4-3-2-1Rule)法则,是将标准深度100英尺(30.48米)的普通临街地,与街道平行区分为四等份,即由临街面算起,第一个25英尺的价值为路线价的40%,第二个25英尺的价值为路线价的30%,第三个25英尺的价值为路线价的20%,第四个25英尺的价值为10%。如果超过100英尺的第一个25英尺的价值为路线价的9%,第二个25英尺的价值为路线价的8%,第三个25英尺的价值为路线价的7%,第四个25英尺的价值为路线价的6%。

二、商业用地路线价修正体系编制

1、编制深度修正系数

在路线价应用过程中,如果宗地形状相对是比较规则的,影响宗地地价最明显的因素是宗地临街深度。因此,应建立临街深度修正系数。在深入研究新余市城区沿街商业用地地价随深度变化规律的基础上,编制了宗地50米以下(含50米)进深的深度修正系数表。如果宗地超过50米进深,再根据宗地周围街道具体情况进行适度修正,新余市城区商业用地路线价修正系数采用平均深度价格修正率表示。平均深度价格修正率计算公式如下:

依据以上公式对计算所设区段临街深度的修正系数进行测算,结果见下表:

新余市城区商业用地深度修正系数表

临街深度(米)

5

10

15

20

25

修正系数(%)

160

140

120

100

87.2

临街深度(米)

30

35

40

45

50

修正系数(%)

78

70.9

65

60

55.6

在应用上表修正系数进行修正时,对于特定街道很容易出现价格“倒挂”现象,即出现面积小的宗地价格反而比面积大的宗地地价高的现象。为解决这个问题,在进行宗地深度修正时,采用线性内插法求取与待估宗地实际深度一致的修正系数。

线性内插法的基本公式为:

   

式中, :待求修正系数;s:待求修正系数对应的修正因素水平值; :待求修正系数值相邻下、上组的修正系数值; :待求修正系数值相邻下、上对应的修正因素水平值。

2、编制宽度修正系数

在路线价应用过程中,临街宽度是影响宗地地价较明显的因素之一。在测算新余市城区沿街商业用地地价随宽度变化规律的基础上,编制了宗地30米以下(含30米)宽度的宽度修正系数表。

新余市城区商业用地宽度修正系数表

临街宽度(米)

4

6

8

10

12

14

16

修正系数(%)

84

88

92

96

100

112

114

临街宽度(米)

18

20

22

24

26

28

30

修正系数(%)

116

118

120

122

124

126

127

在进行宗地宽度修正时,采用线性内插法求取与待估宗地实际宽度一致的修正系数。

3、编制宽深比修正系数

新余市城区商业用地宽深比修正系数表

宽深比

b≤0.1

0.1< b≤0.4

0.4< b≤0.6

0.6< b≤0.7

0.7< b≤0.9

修正系数

0.82

0.88

0.97

1

1.05

宽深比

0.9< b≤1.1

1.1< b≤1.3

1.3< b≤1.4

1.4< b≤1.5

b>1.5

修正系数

1.1

1.16

1.2

1.22

1.25

4、容积率修正

容积率

≤0.8

1

1.2

1.4

1.6

修正系数

0.7044

0.7670

0.8367

0.9142

1.0000

容积率

1.8

2

2.2

2.4

2.6

修正系数

1.0956

1.2005

1.3149

1.4383

1.5693

容积率

2.8

3

3.2

3.4

3.6

修正系数

1.7053

1.8423

1.9746

2.0952

2.1960

容积率

3.8

≥4

 

 

 

修正系数

2.2693

2.3084

 

 

 

5、年期修正

法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格,商业用地法定最高出让年期为40年。使用年期修正系数计算公式为:

                  Y= /

式中:R—土地还原利率,6.50%

m—土地使用权法定最高出让年限

n—剩余出让年期

Y—使用年期修正系数

年期修正系数表

年期

1

2

3

4

5

6

7

8

修正系数

0.0627

0.1219

0.1777

0.2303

0.2800

0.3268

0.3710

0.4127

年期

9

10

11

12

13

14

15

16

修正系数

0.4521

0.4892

0.5242

0.5572

0.5884

0.6178

0.6455

0.6717

年期

17

18

19

20

21

22

23

24

修正系数

0.6963

0.7196

0.7416

0.7623

0.7819

0.8003

0.8177

0.8341

年期

25

26

27

28

29

30

31

32

修正系数

0.8496

0.8642

0.8780

0.8910

0.9033

0.9148

0.9257

0.9360

年期

33

34

35

36

37

38

39

40

修正系数

0.9458

0.9549

0.9636

0.9717

0.9794

0.9867

0.9935

1.0000

注:除表中列出的年期修正系数外,其他年期修正通过表中相临年期对应修正系数线性内插法计算得出。

6、朝向修正

在路线价应用过程中,若涉及实体店铺,店面朝向也是影响宗地地价的因素之一。在测算新余市城区沿街商业用地地价随朝向变化规律的基础上,编制了朝向修正系数表。

朝向修正系数表

朝向

南北

东南

西南

东西

西

东北

西北

修正系数(%)

2

1.5

1

0.5

0

-0.5

-1

-1.5

-2

-2.5

7、地价分配率修正

地价分配率是将土地单价(或平面地价)调整、分推到各楼层的比率。一般来看,随着楼层数的增高,地价分配呈递减趋势,当趋于某一临界值后,地价分配又会呈现增加的势头。为了评估需要,特制订一个统一的地价分配率以反映楼层依据楼层高低,楼层地价在地块总价在地块总价格中所占的比例。

  商业用地楼层数修正系数表

所处楼层或

总楼层数

楼层修正系数

楼层修正

系数之和

所处楼层或总楼层数

楼层修正系数

楼层修正

系数之和

1

100%

100%

8

21.51%

338%

2

62%

162%

9

19.36%

357%

3

42%

204%

10

17.42%

374%

4

35%

239%

11

15.68%

390%

5

28%

267%

12

14.11%

404%

6

25.20%

292%

13

12.70%

417%

7

23.90%

316%

14

11.43%

428%

三、路线价评估基本方法

目前我国应用路线价评估宗地地价的基本公式为:

式中:P:宗地地价;m:路线价; :深度修正系数;f:宗地临街宽度;d:宗地临街深度。

第六节  宗地地价修正体系的应用

基准地价系数修正法,是利用城镇基准地价和宗地地价修正系数表等更新成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表,选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地估价期日价格的方法。其主要流程如下:

一、收集、整理土地定级估价成果资料

资料主要包括:土地级别图(表)、基准地价图(表)、宗地地价修正系数表和相应的因素条件说明表。

二、确定待估宗地所处的土地级别或均质地域

确定待估宗地所处在的土地级别或均质地域,得到该级别所对应的基准地价,选择相应的宗地地价修正系数表和因素条件说明表。

三、调查宗地地价影响因素的指标条件

通过实地调查和图上量算,获取影响宗地地价的区位因素指标及包括容积率水平、使用年期、宗地面积和形状等在内的个别因素指标。

四、确定修正系数

将宗地的区位因素指标条件与相应的修正因素条件说明表进行比较,确定待估宗地对应各项修正因子的优劣状况,再查找修正系数表确定宗地各项修正因子应修正的比率,即区位因素修正系数。将宗地的个别因素指标条件与宗地地价个别因素修正系数表的条件描述进行比较,确定个别因素修正系数。

五、计算宗地地价

利用如下公式计算宗地地价:

    

式中:P'——宗地评估价格

      P——宗地所在土地级别对应的基准地价

      Ki——宗地各影响因素修正系数

      Kj——宗地其他因素修正系数

          F——土地开发程度修正

第四章   土地定级估价成果应用说明与建议 第一节 成果的内容及特点 一、成果内容

(一)工作报告

工作报告分为新余市基本情况、基准地价更新的目的、任务和重要意义、基准地价内涵、工作依据、工作组织、更新前后级别范围及基准地价对比、分析等。

(二)技术报告

技术报告分为土地定级、基准地价更新、新余市城区宗地地价修正体系的编制、土地定级估价成果应用说明与建议共4章18节。

(三)系统成果

新余市城区土地定级及基准地价更新数据库。

(四)主要表格

本项工作文本报告各种表格,其中主要成果表格有:

商业用地定级因素权重测算结果表、住宅用地定级因素权重测算结果表、工业用地定级因素权重测算结果表、城区基准地价表等。

(五)主要图件

新余市城区商业、住宅、工业用地土地级别与基准地价图。

二、成果特点

根据《规程》要求,结合城区特点,此次新余市城区土地定级估价工作充分发挥了各方面的优势,制订了比较完善的土地定级估价的工作方案和技术方案。测算中,充分运用土地定级及基准地价动态更新系统进行新余市城区土地的分类定级工作;评定出了各类用途土地级别的基准地价;并建立相应的宗地地价修正体系。

新余市城区土地定级估价成果具有以下特点:

(一)成果所获的基础资料现势性强

城镇基准地价应反映现时条件下的土地经济价值,各种基础数据现实性较高,所采集的均为近期定级估价所需资料,特别是对工作底图的注记,做到尽量反映城市现状,体现最新的城市建设成果,具有很强的现势性。

(二)制订的定级体系丰富多样

根据《关于开展2015年度基准地价更新工作的通知》(赣国土资办发[2015]58号)文件精神,本轮进行的是分类定级,并分别制订了商业、住宅、工业用地定级因素体系,其中新增的流动人口密度等已纳入定级因素体系。

(三)成果测算手段先进

实施基准地价平衡与更新制度是区域经济发展的客观要求,也是推进城镇化、工业化过程中不断强化地价管理的现势要求,本次所采用的土地定级及基准地价动态更新系统,信息处理快捷、便于更新、技术处理手段先进,确保成果质量。

(四)成果表达方式完备

本次土地定级成果和基准地价体系十分全面。从微观的标准的均质网格单元(20m×20m)地价,到宏观的土地级别基准地价,不仅能够快捷方便地通过网格单元查询土地级别和确定宗地地价,而且能从宏观上了解新余市城区土地级别分布状况和统计土地资产总量。成果表达的形式上既有文本数据和图件资料,又有电子数据,图文并茂,操作简便。

(五)成果应用广泛

新余市城区土地定级估价成果的应用有利于新余市城区土地市场的健康发展,通过土地定级和更新基准地价体系所搜集的各种部门资料、样点资料等基础数据库,对于强化土地利用管理等有着很好的应用价值。

三、成果应用意义

新余市城区土地定级和基准地价体系不仅是国土资源管理的一项重要的基础工作,且在区域经济社会中具有广泛的成果应用意义。

(一)可作为强化国土资源管理的一项重要基础工作

地价管理是国土资源管理的重要组成部分,是土地市场的核心,全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况,分析发展趋势,是制定土地管理政策、措施的依据,为政府提供对地价的控制起导向作用,因此,科学合理制订地价体系,定期实施土地定级与基准地价更新是强化国土资源管理的一项重要基础工作。

(二)可作为公平合理地收取土地税费提供依据

《中华人民共和国土地管理法》、《土地使用税暂行条例》、《契税暂行条例》等法律、法规、规章对征收土地税费均有明确规定,其中有些依据土地等级征收、有的依据地价征收,因此,土地使用税费标准可依据土地定级估价成果加以应用,从而确保征收税费的公平性。

(三)可为城区宗地评估提供测算基准

城区土地定级和相应建立的基准地价体系能代表一个区域平均地价水平,开展城区宗地地价评估必然以这一地价体系较为客观、趋于合理的价值参照,由此可提高宗地评估的地价区间估值和应用成果的有效性。

第二节   成果应用说明及建议

任何成果最终目的在于应用,土地定级估价成果也不例外。国土资源管理部门十分重视基准地价成果的应用,已经把它纳入地价管理重要工作内容之一。新余市城区土地定级估价工作自始至终注重它的应用,它不仅应在指导和规范土地市场方面发挥作用,而且应在城市建设、城市功能的提升、城市经济的发展等方面发挥其优势。

一、土地定级成果的应用

(一)土地定级成果的应用

土地定级反映城镇内部土地的质量和利用效益的差异,可为城镇规划、土地利用总体规划、土地计划等的制定提供依据,进而达到合理配置城镇土地,最大限度地发挥土地资产的效益。

应用成果时,国土资源部门可根据土地级别,将经济效益好的企业单位安排到一级土地上,并尽可能提高优等土地的利用效率。城市规划部门也应遵循最佳利用原则,合理安排城市内各功能用地结构,减少不合理的用地现象。此外,土地定级成果可为新增建设用地土地有偿使用费的征收,确定土地使用税的标准等提供重要依据。

(二)各因素作用分值图的应用

图件应用时可采用等值线内插法判读或计算某一宗地的作用分值平均值。如利用商服繁华作用分值图,可量化某一宗地商服繁华程度。当采用比较法进行宗地估价时,可计算待估宗地与参照宗地繁华程度比较系数,从而求得繁华程度的修正系数。同样,利用基准地价修正系数法评估地价,亦可利用各因素作用分值图,以此作为测算各类因素对待估宗地修正系数的依据之一。

二、基准地价成果的应用

(一)基准地价的主要作用

1、为政府在土地使用权有偿出让时提供依据,同时为土地使用权在土地使用者之间转让提供参考依据;

2、按基准地价所显示不同区域土地质量的优劣,直接为宗地地价评估提供依据;

3、城镇基准地价所反映的新余市城区地价水平,对深化土地市场建设,实现土地资产的合理配置,使有限的城区土地发挥最大经济和社会效益提供地价水准的技术支撑;

4、政府可依照基准地价制定相应的地价管理措施,通过地价差异引导式调控经济活动,以更好地落实经济发展战略和推进工业化和城镇化;

5、基准地价的确立有利于完善经济税收体系,为政府征收土地所涉税费提供客观依据。

(二)土地估价成果的应用说明

新余市城区基准地价的定义为:在估价期日2016年7月1日,开发程度为商业、住宅、工业用地红线外“六通”红线内“场地平整”(“六通”指通路、供水、排水、通电、通讯和通气)。土地使用年限为各用途土地国家法定最高出让年限,即:商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年,各级别内不同用途的土地使用权平均价格。

基准地价的显著特点就是反映城区土地产生的实际效益,并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来。基准地价并不代表每宗地具体价格,而是代表某一评价单元、某一级别的平均地价,它显示土地的一般价格差异。在实际工作中,应用最广泛的是需要确定宗地地价。为此,专门编制了宗地地价修正体系,评估宗地地价应以基准地价为基准,依据宗地地价修正体系,具体确定宗地地价影响的修正系数。

1、基准地价和宗地修正体系成果的说明

基准地价及宗地地价体系包括了各级地商业、住宅、工业用地基准地价。各类基准地价的差异较大,修正方法和系数也不同,故在进行宗地修正时应选择合理的基准地价。

(1)商业用途宗地评估。采取级别商业用地地价修正系数表和修正系数指标说明表,在级别基准地价的基础上修正。

(2)住宅用途宗地评估。修正方法与级别商业用地的地价修正方法相同。

(3)工业用途宗地评估。修正方法与级别住宅用地的地价修正方法相同。

2、成果应用时效性说明

土地估价是依据土地市场现状和近3年商业、住宅、工业企业用地效益状况为基础更新的。由于基准地价受土地供求关系(如土地利用规划、土地供应计划)、经济发展水平、物价指数等多方面影响,基准地价更新成果动态变化比土地定级成果要快。一般情况下,基准地价更新成果有效期为三年。

三、土地定级估价信息系统应用说明

土地定级估价信息系统实现土地定级资料(表格和图件)录入、各因素因子作用分值表编制、各因素因子作用分值计算与制图、土地级别划分与论证;利用本系统可实现土地定级成果的动态管理与更新。要保持土地定级成果的现势性,关键在于及时收集与更新原始土地定级资料。

土地定级估价信息系统实现了土地市场样点地价的计算,并进行基准地价更新。应用本系统及时收集城区土地市场方面资料,更新数据库,维护地价数据库的现势性。

四、成果应用建议

新余市城区基准地价测算成果是依据土地法律法规,按照国土资源部《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》要求,结合新余市城区土地利用实际,在大量收集各种影响土地质量和土地利用效益资料的基础上,运用科学的方法测算的结果。这一成果不仅具有一定的理论水平,同时也具有加快推进城镇化、工业化的现实意义,这必将为新余市城区深化土地有偿使用、节约集约利用土地资源发挥积极的作用。对成果的应用提出如下建议:

(一)可建立基准地价定期公布制度,政府可充分发挥其对城区地价的导控作用

随着社会主义市场经济的发展,城镇化、工业化步伐不断加快,用地需求及土地交易必然日趋活跃。在这种情况下,土地供求双方迫切希望了解土地的价格,以达到公平交易的目的,这就必然要求建立起城区基准地价定期公布制度,有利于更好地吸收外资,进而有利于区域经济的持续发展。本成果一经省级验收认可,建议市政府尽快向社会公布,同时根据物价政策、投资环境、供求关系等条件的变化,定期公布变动指数,以作为新余市城区土地有偿使用的重要依据。

(二)土地估价成果可作为地价评估的依据

    城镇土地属国家所有,为确保国家土地所有权从经济上得以实现,使用城镇土地就必须依法向国家交纳一定的税、费。市政府可依据土地估价成果所确定的城区各类地价而完善土地所涉税、费的征收,使其更符合城区各地段、各类用地的实际收益水平。对于低于基准地价的土地转让、地产交易实例,政府可行使优先购买政策,确保国家利益不受损失。

(三)土地估价成果可作为土地使用权出让价格的依据

城区土地出让所拟定的地价,可以基准地价为轴心上下波动,而不应与基准地价有较大幅度的背离。在招商引资等经济活动中的土地供求可以基准地价为参考,充分考虑不同地块土地的使用用途、微观区位、投资环境、规划限制、出让年限、政府宏观政策等条件的差异,进而利用土地估价成果中确定的宗地地价修正系数,根据出让地块的实际情况对基准地价作出合理的调整,以形成切合实际的出让地价。同时,划拨土地使用权转让、出租、抵押的必须补办出让手续、补交出让金,出让金按标定地价的一定比例收取,本成果也可作为确定新余市城区划拨土地使用权补交出让金的标准。

 

新余市城区宗地地价修正体系.doc

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